Nel Piano di lottizzazione, può il privato lottizzante tirarsi indietro prima della stipula della convenzione?

Nell'iter amministrativo relativo alla pianificazione urbanistica capita che – in seguito ad un piano di lottizzazione [proposto da tutti i proprietari del terreni interessati al p.d.l.] e approvato dal Comune – uno dei lottizzanti decida di tirarsi indietro prima della stipula della convenzione.

E ciò può avvenire sia per manifestazione esplicita di tale volontà, sia implicitamente poiché non si presenta alla stipula e non comunica nulla.

Innanzi tutto – e indipendentemente dalle azioni tese al raggiungimento del risultato della stipula della convenzione – bisogna evidenziare che le Sezioni Unite della Cassazione [sentenza del 14/07/2000 n° 494] hanno stabilito che è configurabile la responsabilità pre-contrattuale anche in materia urbanistica e, pertanto, il lottizzante tardivamente dissenziente dovrà rispondere di responsabilità precontrattuale nei confronti degli altri lottizzanti.

Ma cosa possono fare gli altri lottizzanti ancora interessati alla lottizzazione? Quali azioni possono attivare per ottenere, comunque, la stipula della convenzione?

Nel caso di una lottizzazione presentata da diversi soggetti privati – valutata favorevolmente e approvata dall’Amministrazione comunale – allorquando la volontà privata viene meno in parte [con il dissenso di alcuni lottizzanti], il Comune è titolare del potere di valutare se tale ridotta composizione possa in qualche modo soddisfare gli interessi pubblici di natura urbanistica che l'originaria lottizzazione era in grado di portare a compimento.

Infatti, solitamente la convenzione rappresenta il punto di approdo nel quale si formalizzano a livello negoziale i reciproci obblighi dei lottizzanti e del Comune; ma la convenzione è un atto autonomo e indipendente rispetto al provvedimento di approvazione del piano di lottizzazione; poiché essa rappresenta una delle eventuali attività che possono concretizzarsi dopo l'approvazione del piano.

La giurisprudenza ha affrontato il problema relativo alla situazione giuridica del piano di lottizzazione approvato e non seguito da convenzione.

Per il Consiglio di Stato (si veda la Sentenza del 21 maggio 2010 n° 3217) l'amministrazione comunale – dopo l'approvazione del PdL e nelle more della stipula della convenzione – ha varie strade:

revocare o annullare il piano di lottizzazione [potrebbero essere gli stessi dissenzienti (eventualmente sollecitati dal Comune) ad inoltrare domanda di revoca o annullamento della lottizzazione];

attendere che tutti i proprietari convergano sulla decisione di firmare la lottizzazione approvata;

modificare la lottizzazione con estromissione dei proponenti non più interessati;

trasformare il PdL in lottizzazione d'ufficio.

Quindi, i privati ancora interessati devono invitare l'amministrazione comunale ad esprimersi sulla richiesta di trasformare il Piano in lottizzazione d'ufficio; poiché ciò è perfettamente legittimo come evidenziato dal Consiglio di Stato [sez. IV, sentenza 10 ottobre 2011 n° 5501]:“La formazione d'ufficio del piano di lottizzazione ai sensi del penultimo comma dell'art. 28 l. 17 agosto 1942 n. 1150, è sempre legittima nel caso in cui i proprietari delle aree non abbiano realizzato le opere di urbanizzazione ovvero non abbiano accettato di stipulare la convenzione. In tali ipotesi, il piano di lottizzazione d'ufficio è preordinato a rimuovere gli ostacoli e le limitazioni alla realizzazione delle previsioni del p.r.g., che nascono dall'inerzia o dall'opposizione dei proprietari delle aree interessate, i quali, impedendo di attuare le previsioni urbanistiche del comparto, finiscono per dar luogo, di fatto, ad una sorta di arbitrario vincolo di inedificabilità con durata indeterminata”.

In ogni caso, qualunque sia la risposta [positiva o negativa] dell'Amministrazione comunale, essa deve essere adeguatamente motivata. Difatti, il provvedimento comunale potrebbe determinare la modifica delle esigenze di pianificazione urbanistica del territorio e l'adozione di una nuova delibera di revoca o modifica di quella di approvazione del Piano di Lottizzazione rimasto inattuato (T.A.R. Sardegna, sentenza del 7 giugno 2013 n° 467).

La giurisprudenza amministrativa ha evidenziato che “Pur essendo vero che le scelte urbanistiche sono caratterizzate da un amplissimo margine di discrezionalità e non possono essere sottoposte al sindacato giurisdizionale se non sotto il profilo della palese illogicità o irragionevolezza e dell'errore di fatto, la funzione di strumento particolareggiato ed attuativo del P.R.G. svolta dal piano di lottizzazione rende necessaria una adeguata istruttoria e motivazione del provvedimento negativo. Trattasi, infatti, di esercizio di potere discrezionale, che pacificamente deve essere accompagnato da congrua e completa motivazione e che altrettanto pacificamente è sottoposto al sindacato del giudice amministrativo, al quale spetta, su impulso della parte, di verificare l'adeguatezza della ragioni poste a fondamento del diniego” (Consiglio di Stato, Sez. IV, sentenza 4 maggio 2010 n° 2545 – TAR Palermo, sentenza 25 giugno 2015 n° 1564).

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Commenti: 2
  • #1

    ANGELA CARISSIMI (sabato, 12 maggio 2018 20:27)

    Buonasera,
    Ho una richiesta in merito a quanto esposto in questa pagina. Nell'ipotesi che il piano non sia stato proprio presentato come ci si comporta? Mi spiego: cosa succede se alcuni dei proprietari si rifiutano di presentare addirittura la proposta di lottizzazione (quindi non ricorre il caso di ripensamento al momento della stipula della convenzione)? Si applica comunque l'art.28 della L.1150?
    Grazie
    Cordiali saluti

    AC

  • #2

    Salvatore (venerdì, 18 maggio 2018 20:28)

    Se alcuni dei proprietari si rifiutano di presentare il piano di lottizzazione si applica l'art.28 della Legge n° 1150 del 1942 ed è l'Amministrazione comunale (nella sua piena discrezionalità politica) a decidere se procedere ad una lottizzazione d'ufficio.