A cosa stare attenti quando si compra una casa?

Capita molto spesso che amici e clienti mi chiedano di risolvere problemi [difetti e vizi edilizi] emersi in seguito all'acquisto di una casa.

In alcuni casi si tratta di problemi che derivano da un acquisto frettoloso o dall'eccessiva fiducia in ciò che viene promesso verbalmente dal venditore.

I problemi più frequenti sono relativi ad abitazioni senza agibilità [quindi non idonei all'abitabilità] e ad abitazioni con abusi edilizi.

 

 Abitabilità. La giurisprudenza meno recente riteneva non commerciabile una casa senza abitabilità, ma da una decina d'anni la Cassazione ha sì confermato che il certificato di abitabilità costituisce requisito giuridico essenziale del bene compravenduto [poiché vale a incidere sull'attitudine del bene stesso ad assolvere la sua funzione economico - sociale, assicurandone il legittimo godimento e la commerciabilità], ma ha anche specificato che il mancato rilascio della licenza di abitabilità integra inadempimento del venditore per consegna di "aliud pro alio" a meno che il compratore non abbia espressamente rinunciato al requisito dell'abitabilità o esonerato comunque il venditore dall'obbligo di ottenere la relativa licenza [Cassazione civile, sez. II, 25 febbraio 2002, n. 2729]. E questa rinuncia o esonero è spesso riportata negli atti notarili di compravendita.

 

E' pertanto importantissimo che il compratore – sia al momento della presentazione della proposta (da parte dell'agenzia immobiliare o dal privato) sia al momento della stipula del rogito dal notaio – abbia ben visionato tutta la documentazione, con particolare attenzione alla presenza del certificato di agibilità. Perché la sua eventuale assenza, contemporaneamente alla presenza di una clausola di rinuncia e/o esonero nell'atto notarile, impedisce l'annullamento dell'atto.

 

Abusi edilizi. Altro aspetto molto importante, da verificare prima dell'acquisto, è che la casa sia stata costruita legittimamente senza alcun abuso edilizio.

 

Difatti, capita molto spesso che ai rogiti venga allegata la sola piantina catastale dell'immobile. Ma bisogna sapere che l'accatastamento del fabbricato ha esclusivamente fini fiscali; esso non dimostra nulla in relazione alla regolare edificazione, che deve essere dimostrata con l'esatta corrispondenza tra il titolo edilizio (concessione edilizia, etc.) e la situazione di fatto dell'immobile.

Pertanto – per evitare brutte sorprese – bisogna verificare sin dalle trattative: l'esistenza di un valido titolo edilizio, la corrispondenza della situazione di fatto con esso, l'esistenza dell'abitabilità.

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